Konut Kredisi Hesaplama
Konutun değeri, enerji sınıfı ve konut sahipliği kredi/değer oranını belirler, bu oran azami kredi tutarını ve peşin ödenmesi gereken tutarı sınırlar. Aylık taksit ise kredi tutarı, faiz oranı ve vadeyle hesaplanır, kesinti satırları durumuna göre çıkar.
Tutarı, faizi ve vadeyi gir, taksitin burada.
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Hesap kredi tutarı, aylık faiz oranı ve vade ile çalışır, kesinti tarafı konut sahipliğine bağlıdır: ilk konutta faize kesinti eklenmez, üzerine kayıtlı konutu olanlarda BSMV eklenir. Konut değeri ve enerji sınıfı ise sınır kontrolünde kullanılır.
Formül
Taksit = Anapara × [m × (1 + m)^vade] ÷ [(1 + m)^vade − 1] · m = aylık faiz oranı (konut finansmanı kapsamında kesinti yok)
Formüldeki değişkenler
- Anapara
- Çektiğin konut kredisi tutarı.
- m
- Aylık faiz oranı. Konut finansmanı kapsamında üzerine kesinti eklenmez.
- Vade
- Krediyi kaç ayda kapatacağın.
- Taksit
- Aylık ödemen. Anapara ve faiz payını taşır.
Kredi vergileri ve oran hesabı
İlk konutta kesinti yoktur, araç oranı olduğu gibi kullanır. Üzerine kayıtlı konutu olanlarda faize %15 BSMV eklenir, KKDF alınmaz. Kapsam dışı kullanımda doğacak kesintiler ile tahsis ücreti, ekspertiz, sigorta ve tapu masrafları hesaba girmez.
Hesaplama adımları
- 1Konut sahipliğini, konut değerini ve enerji sınıfını seç (muafiyet ve oran kontrolü için).
- 2Çekmek istediğin kredi tutarını yaz.
- 3Teklifteki aylık faiz oranını forma işle.
- 4Vadeyi ay olarak gir.
- 5Formülü uygula ve aylık taksiti bul.
- 6Sonuçtan toplam geri ödemeyi ve toplam faizi birlikte oku.
Ekrandaki tutarlar kuruşlu gösterilir. Kapanış taksiti kalan borcu tamamlayacak şekilde düzeltilir.
Örnek
1.500.000 TL konut kredisi, aylık %2,50 faiz ve 120 ay vade örneğinde aylık taksit 39.542,69 TL çıkar. 120 ayın sonunda toplam 4.745.122,36 TL ödersin. Bunun 3.245.122,36 TL'si faizdir. Örnek, üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketici (ilk konut) varsayımıyla hesaplandığı için faize ek kesinti eklenmez. Tahsis ücreti ve sigorta primleri bu hesabın dışındadır.
Konut kredisi hakkında bilmen gerekenler
Konut kredisinde BSMV ve KKDF
Konut finansmanı kapsamında kullandırılan kredilerde faiz üzerinden BSMV ve KKDF alınmaz. Dayanak, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu md. 29/(y) hükmü ile KKDF Hakkında 6 Sıra No.lu Tebliğ. İhtiyaç ve taşıt kredisinde bu iki kesinti alındığı için aynı oranla konut kredisinin taksiti daha düşük çıkar.
İstisna kendiliğinden uygulanmaz. Kredinin konut finansmanı kapsamında olması ve bankanın aradığı koşulların sağlanması gerekir. Kapsam, konut edinme amacıyla tüketicilere kullandırılan krediler ile sahip olunan konutun teminatı altında kullandırılan kredileri içerir. Bankalar başvuruda ek koşul arar (krediyi kullananın, eşinin ve 18 yaş altı çocuklarının üzerinde konut bulunmaması gibi). Kredi devam ederken konut satılırsa sonraki ödemelerde istisna kalkar. Kredinin kullanıldığı tarihte kendisinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun üzerine kayıtlı konutu ya da konut hissesi bulunanlara kullandırılan konut kredisinde BSMV istisnası uygulanmaz: faiz üzerinden %15 BSMV alınır, KKDF konutta %0 olarak kalır. Dayanak, 7491 sayılı Kanunla 6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinde yapılan değişiklik ve GİB özelgesidir (kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konuta/hisseye sahip olanlar istisna kapsamı dışında).
Kredi tutarının tapuya beyan edilen bedeli aşan kısmına isabet eden faizde BSMV ve KKDF uygulanır. Bu nedenle kredi tutarı ile tapudaki bedelin uyumlu olması gerekir. Koşulları başvuruda bankandan yazılı olarak teyit et.
Ne kadar konut kredisi kullanılabilir?
Kredi/değer oranı çekebileceğin azami kredi tutarını sınırlar. Taksit ise kredi tutarı ve aylık faiz oranı ile vadenin sonucudur. Bu oran konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki enerji sınıfına göre değişir, kademeler aşağıdaki tabloda. Dayanak BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıdır. Karar konutta birinci el ile ikinci el ayrımını kaldırdı, oran yalnız konutun değerine ve enerji sınıfına bağlı. C sınıfı konutlar da avantajlı gruba alındı, bu nedenle 2010 sonrası yapılan binalar daha yüksek orana erişir.
Kredilendirilemeyen tutarı satıcıya peşin ödersin, kredi payı enerji sınıfı yükseldikçe artar. Oranlar değişebildiği için başvuru öncesi bankandan güncel tabloyu iste. Konut değerini ve enerji sınıfını forma girdiğinde araç, azami kredi tutarını ve ödenmesi gereken peşin tutarı sonuç kartında gösterir.
| Konut Değeri | A-B Sınıfı | C Sınıfı | Diğer Sınıflar |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL'ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5-7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7-10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10-20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Üzerine kayıtlı konutu veya konut hissesi olanlarda oranlar yüzde 75 azaltılır, örnek: 2 milyon TL değerindeki C sınıfı konutta oran %80'den %20'ye iner. Dayanak: BDDK 11364 (29.01.2026) ve 10656 (24.08.2023).
Vade seçimi ve toplam maliyet
Konut kredisinde vade yasal olarak sınırlanmaz, bankaya göre belirlenir. 120 ay yaygın, bazı bankalar 240 aya kadar vade verir. Vade uzadıkça aylık taksit düşer, toplam faiz büyür. Örnek koşullarda 120 ayın toplam faizi, çekilen tutarın iki katından fazlasına denk geliyor.
Hesaplamaya dahil olmayan giderler
Kredi tahsis ücreti, konut değerleme (ekspertiz) ücreti, ipotek tesis ücreti, DASK ve konut sigortası bu hesaba girmez. Bankalar tahsis ücretini genellikle kredi tutarının binde 5'i düzeyinde uygular.
Tapu devri sırasında satış bedeli üzerinden %4 tapu harcı ödenir. Bunun %2'si alıcıya aittir. Döner sermaye hizmet bedeli de tapu işleminde ayrıca tahsil edilir. Bu tutarlar kredi hesabına dahil değildir.
İlk taksit ve erken kapama
Banka ilk taksit tarihini kredi kullanım gününe göre belirler. Bu nedenle ilk taksite günlük faiz farkı yansıyabilir. Ödeme planı tablosundaki kalan borç sütunu, hangi dönemde anaparanın hızlı kapandığını gösterir.
Krediyi erken kapatmak istersen kalan vadeye ait faiz ve faize bağlı maliyetlerde indirim yapılır. Kesin kapanış tutarını bankadan istemen gerekir.
Kredi başvurusunda hangi kalemler sonucu belirler?
Taksit hesabı kredi tutarı, oran ve vadeyle çıkar. Ama bu üç değeri başvuruda banka belirler: gelir belgesi ve kredi notu oranı, mevcut borçlar kredi tutarını, ekspertiz raporu ise teminatı etkiler. Aynı konut için iki bankanın onayladığı tutar bu yüzden farklı olabilir.
Başvuru öncesi kalemleri önden netleştirmek, sonradan tutar veya vade değiştirmekten daha az maliyetlidir. Ekspertiz düşük çıkarsa aradaki fark peşinata eklenir.
| Kalem | Neye Bakılır | Sonuca Etkisi |
|---|---|---|
| Gelir belgesi | Düzenli aylık gelir | Taksit üst sınırı |
| Kredi notu | Ödeme geçmişi | Oran ve onay |
| Mevcut borçlar | Kart ve kredi taksitleri | Kredi tutarı |
| Ekspertiz | Konutun piyasa değeri | Azami kredi |
| Teminat | İpotek ve sigortalar | Onay koşulu |
Dikkat edilmesi gerekenler
- 1Oranları takip et. Konut kredisi vadeleri uzun olduğu için küçük oran farkları toplamda büyük tutara dönüşür.
- 2Vadeyi ödeme gücünü zorlamayan en kısa sürede tut. 240 ay yerine 120 ay seçmek toplam faizi belirgin biçimde düşürür.
- 3Peşinatı yükseltmek çektiğin tutarı ve faiz yükünü azaltır, ama tapu ve taşınma masrafları için nakit payı bırak.
- 4Tahsis ücreti, ekspertiz ve ipotek ücretini başvuru öncesi sor. Bu kalemler taksite yansımaz.
- 5Kredi notu ve gelir belgesi hem onayı hem oranı etkiler. Başvuru öncesi mevcut borçlarını gözden geçir.
- 6Ekspertiz raporu beklediğinden düşük çıkarsa kredi tutarı da düşer. Aradaki farkı peşinattan karşılaman gerekebileceği için peşinat planını rapora göre esnet.
Sık sorulan sorular
İlk konut koşulu sağlanıyorsa ikisi de alınmaz. Üzerine kayıtlı konut veya hisse varsa istisna düşer ve faize BSMV eklenir, ayrıntı yukarıdaki kesinti bölümünde.
Çekebileceğin tutar kredi/değer oranıyla sınırlı, kademeler yukarıdaki tabloda.
Yasal üst sınır yok, vadeyi banka belirler. Ayrıntı yukarıdaki vade bölümünde.
Peşinat, kredi/değer oranına göre konut değerinin %10'u ile %80'i arasında değişir. Tapu harcı ve döner sermaye gibi alım masraflarını peşinat bütçesine ayrıca ekle.
Ekspertiz, ipotek, DASK ve sigorta primleri hesabın dışında, kullanımda ayrıca ödenir.
İlk taksit tarihi kullanım gününe bağlı olduğu için ilk ödemede günlük faiz farkı çıkabilir.
Kapatabilirsin. Kalan ayların faizinde indirim olur, kapanış tutarını bankadan yazılı iste.
İki etki olur: kredi/değer oranı yüzde 75 azalır ve BSMV istisnası düşer. Formda konut sahipliğini seçtiğinde ikisi de hesaba girer.
Bankalar taksidin aylık gelire oranına üst sınır koyar ve mevcut kredi ile kart ödemelerini de bu hesaba katar. Sınır bankaya ve ürüne göre değiştiği için kesin oranı şubeden istemen gerekir. Gelir belgesi düşük görünürse onaylanan tutar da düşer.
Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır. Bankaların masraf, sigorta, ilk taksit tarihi ve yuvarlama uygulamaları nedeniyle gerçek ödeme planı farklılık gösterebilir. Hesaplamada kullanılan varsayımlar ve yasal kesintiler formül açıklamasında yazar.
Hesaplamada 24.09.2026 tarihli mevzuat verileri kullanılır. Oran ve sınırlar ilgili kurumun yayınladığı güncel karara göre değişebilir.
Kaynaklar ve resmi siteler
Bu araçtaki bilgileri doğrulamak için kullanılan resmi kaynaklar:
Bu araç Hesap Vaktim tarafından hazırlanır ve güncellenir. Oranlar ve sınırlar resmi kaynaklardan alınır, son denetim: 1 Ekim 2026. Kaynaklar, düzeltme ve güncelleme yaklaşımı Hakkımızda ve Editoryal Politika sayfalarında yazar.